[המאמר נכתב עבור המגזין 1.92 של העיר התחתית ופורסם שם בתאריך 23/4/2015]

עיריית חיפה מנסה לקדם את שיקום שוק תלפיות כבר למעלה מעשור, ללא הצלחה. קבוצת מ.ק.ס (מתכננים, קהילה, סביבה) מציעה להפיח חיים חדשים במבנה המרהיב והמתפורר שבמרכז השוק ולהפוך אותו למוזיאון העירוני החדש

לאחרונה פרסמה מתכננת הערים שירה לוי-בנימיני במגזין לחדשנות עירונית "שפת רחוב", מאמר בשם "ממלאי מקום עירוניים". המאמר (המומלץ!) מציג את האופן שבו הקצאת שימוש זמני למבנים ריקים הפכה לכלי תכנוני משמעותי בהתחדשות עירונית ברחבי העולם. מבנים נטושים הופכים למקומות יצירה ותרבות מקומיים. וכך כותבת לוי-בנימיני: "ככלי תכנוני, השימוש הזמני מאפשר לרשויות וליזמים לבחון את השימוש הנכון לאותה סביבה או קהילה. צורך זה התחדד לאחר המשבר הכלכלי העולמי שהביא למיתון ולביטול של 'מגה פרויקטים'. הכנסת שימושים זמניים באותם מקומות מאפשר לדחות את ההשקעה, שלא ברור עד כמה היא מתאימה ונכונה לאזור".

חיפה משופעת במבנים נטושים המשוועים כבר שנים, אם לא עשרות שנים, למושיע שיפיח בהם חיים חדשים ויסלק את הגורמים השליליים הסובבים אותם. מעל ל-100 מבנים נטושים פזורים ברחבי העיר, החל מבתי מגורים קטנים ועד מפעלים ישנים ומבני ציבור מפוארים העומדים מוזנחים ומתפוררים יותר ויותר במרוצת הזמן.

המבנה המרכזי בשוק תלפיות הוא אחד מאותם מבנים. המבנה העצום והמרהיב הזה, בבעלות עיריית חיפה, עומד נטוש, מתקלף וחלק מהאזורים בו חסומים לגישה מפאת סכנת נפילה של לבני זכוכית מהתקרה. בקומת המרתף של המבנה מתקיימת עדיין פעילות מסחרית של השוק, שזלגה עם השנים גם לרחובות הסמוכים, בהם מתקיים שוק שוקק חיים המשרת את התושבים יום-יום.

מונומנט במצב עגום

שוק תלפיות נמצא בשכונת הדר בחיפה. הוא הוקם ב-1940 על ידי ועד הכרמל ובתכנונו של האדריכל משה גרסטל. המבנה נחשב לפנינת באוהאוס בינלאומית והעירייה אף הגדירה אותו כ"מונומנט" בתכנית המתאר החדשה חפ/2000 (נספח השימור). למרבה הצער, קצרה היריעה מלתאר את מצבו הפיסי העגום של הבניין ההיסטורי והשוק כולו אשר מוזנחים מאז הקמתו באופן מחפיר ומבזה.

האם הכנסת שימושים זמניים, "ממלאי מקום", יפיחו חיים חדשים במבנה ויהיו הפתרון להזנחה? בשנים האחרונות עיריית חיפה מגלה פעם אחר פעם רצון לשפר את מצב השוק אך עד היום (2015) הכוונות הטובות עדיין לא הגיעו לשלב המעשים. הנה כמה דוגמאות: שנת 2001 – תכנית לשיקום שוק תלפיות; שנת 2010 –"השיקום יתבצע בשיתוף סוחרי השוק, אושרו כבר 5 מיליון ש"ח בחברת יפה נוף לביצוע השלב הראשון"; שנת 2013 – מגעים מול יזמים פרטיים לשיקום שוק תלפיות.

למרות שהמבנה נבנה על ידי תושבי שכונת הדר (באמצעות ועד הדר הכרמל) ושייך כיום לעירייה, הפניה בתחילת שנת 2013 היתה לשוק הפרטי, כדי לקבל רעיונות לחידוש המבנה ובעיקר הצעות מחיר (למרות שבמסמך נכתב במפורש כי מדובר בפניה לקבלת הצעות בלבד ולא מכרז ואין לראות בבקשה התחייבות של העירייה לממש או לקבל את אחת ההצעות).

היות והיה ברור כי יהיו יזמים פרטיים שירצו להפוך את שוק תלפיות ההיסטורי לקניון, בית מלון ועוד, החליטה קבוצת מ.ק.ס (מתכננים, קהילה, סביבה) להגיש אלטרנטיבה תכנונית משלה עם הצעה לשיקום השוק במימון העירייה

היות והיה ברור כי יהיו יזמים פרטיים שירצו להפוך את שוק תלפיות ההיסטורי, אחת מאבני היסוד של ההיסטוריה המודרנית של חיפה, לקניון, בית מלון ועוד, החליטה קבוצת מ.ק.ס (מתכננים, קהילה, סביבה), שהכותב הוא אחד מחבריה, להגיש אלטרנטיבה תכנונית משלה עם הצעה לשיקום השוק במימון העירייה. קבוצת מ.ק.ס היא קבוצת יזמות חברתית הפועלת בשכונת הדר מסוף 2006 וחברים בה אדריכלים, מתכנני ערים, אנשי קהילה, מעצבי סביבה ועוד. חזון הקבוצה: התחדשות פיזית וחברתית של שכונת הדר, והפיכתה לשכונת מרכז עיר שבה ערוב של מגורים איכותיים, מסחר, תרבות ופנאי לכלל תושבי חיפה והסביבה.

העיקרון החשוב ביותר שהנחה את הקבוצה הוא שאת המבנה, שנבנה על ידי וועד הדר הכרמל כמבנה ציבור, יש לשמור כמבנה ציבור, גם אם השימוש בו ישתנה. כמו כן, המבנה הוא בעל ערכים אדריכליים והיסטוריים ראשונים במעלה, כמו כל המבנים במתחם, ולפיכך הוא מוגדר כמונומנט. קבוצת מ.ק.ס טוענת שאין לפגוע בשוק התוסס המתנהל ברחוב אלא יש להסדיר אותו ולשפר את התנאים בו לכל בעלי העניין. בנוסף לכך, נדרשת הרחבת היצע החניה ומציאת פתרון לבעיות תפעוליות של השוק ובעיות אחסנה.

חידוש הוליסטי

עיקרי ההצעה כוללים מספר צעדים: חידוש הוליסטי של כל מתחם השוק בין הרחובות החלוץ, יחיאל, נפתלי אימבר וסוקולוב. באזור זה יהיה עירוב שימושים של מסחר (בעיקר בתחום המזון); הסבת מבנה שוק תלפיות למרכז תרבות ומוזיאון כחלק ממשולש התרבות בהדר; הוספת שוק מקורה בחלקה מספר 1 (החניון של היום); הוספת חניון תת קרקעי ל-180 כלי רכב.

עיקרי ההצעה כוללים  חידוש הוליסטי של כל מתחם השוק בין הרחובות החלוץ, יחיאל, נפתלי אימבר וסוקולוב, הסבת מבנה שוק תלפיות למרכז תרבות ומוזיאון כחלק ממשולש התרבות בהדר, הוספת שוק מקורה והוספת חניון תת קרקעי

מתוך ההצעה: "בניין השוק ניצב במרכזו של אזור עשיר ומעניין מבחינה אורבאנית ואדריכלית, אולם קיים חוסר מתאם בין האיכויות הללו ובין המציאות היומיומית המוזנחת. היעדר כדאיות כלכלית מונע פעולות התחדשות לפי תבניות מקובלות על ידי הסקטור הפרטי, ועל כן לא יוכלו לחולל את המהפך הדרוש בסביבה כולה, מהפך מחויב המציאות עבור מבנה השוק ההיסטורי. יש חשיבות בשימוש מחדש במבנה בעל מאפיינים ארכיטקטוניים יוצאי דופן, כמבנה ציבורי, תרבותי מוביל ומושך קהל. הרעיון המוצע לחידוש מבנה השוק מבוסס על עירוב תרבות בחיי היומיום של מסחר ועסקים שיכול להקרין על התחדשות המרחב כולו ובמקביל להנגיש תרבות לציבור הרחב.

"לצורך כך מוצע שמוזיאון חיפה לאומנות יעבור למבנה השוק כאשר בתהליך המעבר הפיסי, יעבור המוזיאון שינוי תפיסתי ויהפך לחלק רלוונטי מחיי היומיום של תושבי וסוחרי אזור השוק ויהפוך למושך קהל ברמה הלאומית והבינלאומית. אזור השוק הסובב את המבנה ההיסטורי מתוכנן לעבור חידוש ושדרוג משמעותיים לצורך תפעול שוק מזון מודרני ומסודר. הפוטנציאל הגלום באזור הוא רב והטופוגרפיה במקום יכולה לייצר אפשרויות מגוונות לשדרוג השוק, פתרונות אחסון וחניה לצרכי השור והמגורים באזור. המיקום במרכז העיר והקרבה לצירי תחבורה עירוניים ובינעירוניים ראשיים, ביניהם גם ציר המטרונית, מאפשרים נגישות מצוינת לשוק ולמוזיאון המוצע".

ההצעה של קבוצת מ.ק.ס כוללת שני אפיקים למימוש הפרויקט: האחד במימון וניהול מלא של העירייה והשני במימון וניהול של יזם פרטי במסלול BOT שבו המבנה נשאר בבעלות העירייה. העלות המשוערת לכלל הפרויקט (שיקום המבנה הראשי, הקמת החניון ושיפוץ חזיתות המבנים במתחם וכו') הינה השקעה חד פעמית של 50 מיליון שקלים ובטווח הארוך הוצג כי המתחם הוא בעל מאזן הכנסות חיובי ומחזיק את עצמו ללא השקעה נוספת.

"שימוש זמני שיביא לשימוש קבוע". מ.ק.ס מאמינים בשוק תלפיות

רותי דירקטור, מי ששימשה עד לסוף 2013 כאוצרת הראשית של מוזיאון חיפה לאמנות כתבה: "בפני העיר חיפה עומדת הזדמנות חד פעמית להוביל מהלך תרבותי ממדרגה ראשונה, אשר יציב אותה בחוד החנית של חשיבה אורבנית, עכשווית ועדכנית. הסבתו של שוק תלפיות למוזיאון עשויה להיות צעד מקורי וחדשני שאינו פוזל לערים אחרות, אלא מנסח את מה שנכון ומתאים לחיפה. בתנאים הכלכליים והאקולוגיים של היום, ברור שבנייתו של מבנה חדש למוזיאון – כל מבנה חדש – הינה אקט בזבזני, ראוותני ומיותר. יתירה מכך – זהו אקט א-תרבותי. המעשה הנכון לעשותו הוא לקחת מבנה קיים ולעשות לו הסבה כך שיתאים לצרכי מוזיאון לאמנות עכשווית. המבנה החגיגי והצנוע של שוק תלפיות (שתי תכונות סותרות המתקיימות באופן מעורר השתאות במבנה) הולם מאין כמוהו תכלית זו".

רותי דירקטור, לשעבר האוצרת הראשית של מוזאון חיפה: "המעשה הנכון לעשותו הוא לקחת מבנה קיים ולעשות לו הסבה כך שיתאים לצרכי מוזיאון לאמנות עכשווית. המבנה החגיגי והצנוע של שוק תלפיות, שתי תכונות סותרות המתקיימות באופן מעורר השתאות במבנה, הולם מאין כמוהו לתכלית זו".

יוזמה שהיא מחווה

הפיכתו של שוק תלפיות למוזיאון תעמיד הן את המוזיאון והן את העיר חיפה בחזית העניין הציבורי בארץ ובעולם ובחזית השיח התרבותי – מבחינה אדריכלית, אמנותית, אקולוגית, סביבתית וחברתית. המוזיאון לאמנות רואה עצמו מחויב לייצר הקשר תרבותי-חברתי רחב ביחס לסביבה שבה הוא יושב ואין מיקום כמו שכונת הדר, בלב השוק, כדי לתת ביטוי למגמה זו. שילובו של המוזיאון בשוק תלפיות, לצד פונקציות נוספות, תרבותיות וכלכליות, יהווה מחווה הן לחיפה האדומה של פעם וליוזמה של ועד פועלי הדר, והן לחיפה הרב-תרבותית של היום.

ישנם תקדימים רבים של מוזיאונים לאמנות בעולם אשר נמצאים במבנים ששימשו בעבר פונקציות אחרון לחלוטין: לה וילט בפריז – במקור בית מטבחיים והיום מוזיאון, ה-104 בפריז – במקור חדר מתים והיום מרכז אמנויות תוסס, ד'אורסיי בפריז – במקור תחנת רכבת והיום אחד המוזיאונים החשובים באירופה, טייט מודרן בלונדון– במקור תחנת כוח, הגאראז' במוסקבה – במקור מוסך לאוטובוסים משנת 1926 ופורום קאשה בברצלונה המהווה היום מרכז לפונקציות שונות של תרבות, חינוך, קהילה וסביבה, תחת קורת גג אחת כפי שניתן לקיים בשוק תלפיות."

ישנם תקדימים רבים של מוזיאונים לאמנות אשר נמצאים במבנים ששימשו בעבר פונקציות אחרון לחלוטין: לה וילט בפריז – במקור בית מטבחיים והיום מוזיאון, ה-104 בפריז – במקור חדר מתים והיום מרכז אמנויות תוסס, ד'אורסיי בפריז – במקור תחנת רכבת והיום אחד המוזיאונים החשובים באירופה, טייט מודרן בלונדון– במקור תחנת כוח, הגאראז' במוסקבה – במקור מוסך לאוטובוסים משנת 1926

בחודש יוני 2013 הוצגה התכנית לראש העיר יונה יהב ולמהנדס העיר אריאל וטרמן אשר אהבו את הרעיון של העברת המוזיאון למבנה ההיסטורי של השוק אך הודגש מצד ראש העיר כי כסף ציבורי לא יושקע בפרויקט. עד היום לא ברור מה גורלו של שוק תלפיות ומה בתכניותיה של העירייה.

מחד גיסא ניתן להבין את ההתנגדות הנחרצת של ראש העיר להשקיע סכום לא מבוטל של 50 מיליון ₪ בהסבת מבנה השוק למוזיאון, זהו בהחלט לא צעד חסר סיכון לחלוטין ויכול להיות שזהו לא השימוש האולטימטיבי למבנה, אך מאידך גיסא העירייה משקיעה מאות מיליונים בשיקום העיר התחתית ללא ביצוע מחקר עומק, לדעתי, של הצרכים האמיתיים של המקום ומשקיעה בפרויקטים יומרניים אחרים שיחס עלות-התועלת בהם נמוך בהרבה משיקום השוק העירוני הראשי שנמצא במרכז העיר והשקעה נבונה בו יכולה לחולל מהפך בשכונה ובעיר כולה. אם המצב הנוכחי ימשיך להתקיים ולא יקרה פרויקט שיקום מקיף בשוק, נותר רק לקוות כי מקבלי ההחלטות בעיריית חיפה ימצאו לנכון לפתור לפחות את בעיות הבטיחות במבנה ולהכשיר אותו לקיום שימושים זמניים כלשהם.

בחודש יוני 2013 הוצגה התכנית לראש העיר יונה יהב ולמהנדס העיר אריאל וטרמן אשר אהבו את הרעיון של העברת המוזיאון למבנה ההיסטורי של השוק אך הודגש מצד ראש העיר כי כסף ציבורי לא יושקע בפרויקט. עד היום לא ברור מה גורלו של שוק תלפיות ומה בתכניותיה של העירייה

בחזרה למאמר "ממלאי מקום עירוניים", בו מדוווחת לוי בנימיני על מקרה בברלין בו קבוצת שוכרים של בית מלאכה ישן לייצור מדפסות הצליחו לרכוש את המבנה באמצעות קרן שוויצרית ולהשאיר במפעל לשעבר את השימושים החדשים שלו – משרדי אדריכלים ופעילות קהילתית. בעקבות המקרה והלחץ הציבורי שנוצר, מדיניות מכירת הנכסים העירוניים שונתה מעקרון "המרבה במחיר" לעקרון "הפרויקט הטוב ביותר". השימוש הזמני במקום לאחר התרוקנות השימוש המקורי, הוא זה שהביא בעצם לקביעת השימוש הקבוע שלו. "ללא השימוש הזמני, סביר שהייתה זו עוד קרקע שנמכרת ליזם להקמת פרויקט מגורים גדול בשכונה", מסכמת בשורה תחתונה שרלוונטית גם ללב ליבה של חיפה ולמבנים הנטושים בה שמחכים למושיע.

ד"ר וואנג לין, מנהלת מחלקת השימור בעיריית שנגחאי (23 מיליון תושבים) וד"ר לשימור באוניברסיטת הרווארד, ורון ואן-אורס, לשעבר נציג התכנית "ערי מורשת עולמית" של אונסק"ו לפריז במשך 10 שנים והיום מנהל מכון המחקר למורשת עולמית של אונסק"ו באסיה, התראיינו על נושא תהליכי השימור המתרחשים בשנגחאי. הראיון פורסם במסגרת מסמך Cities of Opportunity 6 של PwC בשנת 2014.

כבר בתחילת הראיון, לין מחדדת את ההבדל בין שימור (Preservation) לשיקום (Conservation). שיקום לראייתה כולל בתוכו את השימור הנוקשה אשר שומר על המבנה בדיוק במצב בו הוא נבנה ללא תוספות ושינויים בעוד שבתהליך שיקום ניתן להוסיף למבנה שימושים שונים, לשפר אותו, להוסיף לו חיים חדשים ולהתאים אותו לזמננו. בסופו של דבר, אומרת ד"ר וואנג לין, העיר היא המקום שבו אנשים גרים וצריך לעשות התאמות ולהשתמש במורשת לטובתם.

ואן-אורס מאמין שהמפתח לערים גדולות הוא מגוון. "מגוון במקומות תעסוקה, בפתרונות דיור ומגוון דרכים בהן ניתן 'להוציא כסף' " הוא אומר. "זה קריטי לא רק עבור התיירים אלא גם עבור האנשים שחיים ועובדים בעיר. אחת הדרכים לאפשר מגוון אפשרויות תעסוקה, פנאי ומגורים היא שימור היסטורי. למעשה שנגחאי מציעה מגוון רחובות של פתרונות מגורים והדבר מבליט אותה ביחס לערים אחרות כגון שנזן או הונג-קונג המציעות מגדלי מגורים בלבד.

למען האמת, אנשים הגרים ועובדים באזור פודונג, מגיעים באמצעות מעבורת תוך 5 למרכז העסקי של שנגחאי. זו חוויה מדהימה לעבוד במשרד נוצץ באחד מגורדי השחקים במרכז העיר ולאחר 5 דקות נסיעה הם חוזרים למקום אחר לגמרי אשר כאילו נמצא ארץ אחרת. השימור ההיסטורי מאפשר את הגיוון הזה בין האזורים השונים בעיר."

ד"ר לין מסכימה. "מה שגורם לשנגחאי להיות כל כך מיוחדת הוא העובדה שקבענו 12 אזורי שימור במרכז העיר. כל אזור בעל אופי יחודי" .

מי הם בעלי העניין בתהליך השימור ואיך אתם מאזנים בין האינטרסים של הממשלה, היזמים והקהילה ?

"עד לפני 20 שנה אף אחד לא יחס חשיבות לשימור היסטורי" אומרת ד"ר לין. "לכן פשוט הכנו רשימת שימור ואישרנו אותה בממשלה". "זה לא היה מסובך בזמנו אבל היום אנחנו כבר עם 3,000 מבנים לשימור, והרשימה כל הזמן גדלה. היום עומד בפנינו תהליך מאוד רציני היות וכל אחד מבעלי העניין יכול להביע את עמדתו בנוגע לצורך לשמר איזור זה או אחר. וועדת השימור קובעת את ההחלטה הסופית אך התהליך המשפטי מאפשר לשמוע את דעת בעלי העניין היום.

עם זאת, אנו מאמינים בשיתוף הציבור. בכל פרויקט חדש אנו מציגים לתושבים את התכנית לשימור או שיקום המתחם, מפרסמים אותן באינטרנט ובעיתון ואוספים את תגובות האנשים.  אם שכונה שלמה מיועדת לשימור או פינוי אנחנו מקיימים הליך הצבעה דמוקרטי בו התושבים צריכים להצביע האם הם בעד להישאר או להתפנות. אם יותר מ 85% מהתושבים או 75% מהמשפחות אז כל השכונה תפונה והמבנים ישופצו. אך התהליך יתבצע בשני שלבים: [א] שאלון כללי לגבי הפינוי [ב] יוצגו בפניהם האלטרנטיבות החדשות, תנאי המגורים המוצעים להם (או הפיצוי הכספי) ורק לאחר מכן הם יצביעו בעד/נגד הפרויקט."

"הדבר המרתק ביותר"  מוסיף ואן-אורס, "הוא ששנגחאי היא עיר צעירה יחסית, בת פחות מ-200 שנה, אבל היא נמצאת בחזית החשיבה של השימור. עיר צעירה אך מאוד מתקדמת. ערים בנות 2,000 שנה עדיין לא הצליחו להבין את החשיבות שיש לשימור היסטורי עבור המשך הפיתוח של העיר".

מה הם האתגרים בפניהם ניצבת שנגחאי ?

"אני חושבת שאנחנו צריכים להקפיד יותר על עקרונות הקיימות ולא רק על הבנייה המהירה ביותר" אומרת ד"ר לין וממשיכה, "כמו כן, אנחנו צריכים לשים יותר דגש על איכות העיר, על האיזון בין סביבה לכלכלת ולתת תשומת לב רבה יותר לתושבים בעלי הכנסה נמוכה. או בקיצור: איכות, סביבה ושוויון".

האם אתם שואבים השראה גם מערים אחרות בעולם ?

"כמובן, אני מאוד מעריכה את פרויקט ה- High Line בניו-יורק. מדובר לא רק בשימור היסטורי אלא גם בדרך ליצירת שטחי ציבור חדשים ועידוד תנופת התחדשות סביבם." מספרת לין. " כמו כן, בפרויקט השיקום של חזית הים בסוז'ו (Suzhou) ראשית פתחנו את העיר לים והעברנו 6 מתוך 10 נתיבי התחבורה, שעברו לאורך כל החוף, אל מתחת לאדמה כך שנותר מעבר של 100 מ' בלבד עבור התושבים על מנת להגיע אל המים. בשלב הבא שאבנו השראה מאזור ה-SoHo בניו-יורק ושיקמנו מבנים נטושים רבים, ביניהם מבני תעשייה אשר היום פועלים בהם אמנים מתחום "התעשייה היצירתית" שאותה למדנו מלונדון, כמובן".

מה אנו צפויים לראות אם נחזור לשנגחאי בעוד 50 שנים ?

"לראייתי העיר לא זקוקה לבנייה נוספת. לדעתי חשוב שכשאחזור לכאן בעוד 50 שנים, חזית הים תשמור על המראה המקורי שלה. אני ארצה לראות יותר איכות ולכן אולי זה עומד שהפיתוח הכלכלי צריך להאט את הצמיחה הכלכלית והפיתוח. אני רוצה לראות יותר זמן לפנאי אצל תושבי העיר ובאופן כללי שקצב החיים יהיה יותר נינוח" אומרת לין.

לסיום, האם הייצור עדיין יהיה ענף חשוב בתעשייה או שבחזונך יהיו יותר חברות הנדסה ופיננסים ?

" אנחנו צריכים את הייצור, אבל גם בתחום זה חשובה מאוד האיכות. אנחנו צריכים לשנות את האיכות של הייצור. על אף שענף הייצור הוא מאוד חשוב בשנגחאי, בהחלט יכול להיות לנו ענף ייצור שונה, איכותי ונקי יותר מהיום. אם השינוי הזה יקרה נקבל יותר שטחי ציבור, יותר מוזיאונים, יותר תאטרון ואמנות כך שאיכות החיים בעיר תעלה". מסכמת ד"ר וואנג לין, מנהלת מחלקת השימור בעיריית שנגחאי.

אתמול פורסמה כתבה באתר The Marker בשם "מה הבעיה עם מתחם התחנה בתל אביב והאם שרונה הוא סיפור הצלחה?" בה חגי עמית הציג סקירה מעמיקה ומרשימה של המתחמים ההיסטוריים ברחבי הארץ אשר עברו שימור בשנים האחרונות ובדק האם המתחמים שהיו עד לאחרונה מוזנחים ועזובים הצליחו להפוך לאתרי תיירות משגשגים.

התשובה נמצאת בעצם השאלה – המילה מתחם. אין תהליך פחות אורבני, פחות מנותק ויותר יומרני מבחירת אזור בעל אופי, היסטוריה וסיפור, ואז ציור של קו כחול סביבו בגבולות גאוגרפיים תחומים ומיתוגו בשם חדש. סיפור של מקום הוא סיפור שלא ניתן לספר כיוון שהוא מורכב מהחוויות האישיות של כל האנשים שחיו ועברו במקום, של האירועים ההיסטוריים, הציבוריים והפרטיים, שהתרחשו בו ושל הזיכרונות בהם הוא מופיע. שימור של אזור כלשהו בעיר צריך להתבצע ע"י זיהוי החוזקות של המקום ותמיכה בהן. העיר יותר חזקה מכל נסיון של מנהלים לתחום ולהגדיר אותה.

"הרשויות המקומיות נזכרות באזורים נטושים שמשכו אליהם בעבר אוכלוסיות חלשות ופעילות עבריינית, מבצעות בהם מתיחת פנים – ומנסות למשוך את עמך ישראל לבוא ולהוציא את כספו במסעדות ובחנויות שנפתחות במקום."

מקום עירוני לעולם לא יהיה ניתן לתחום בקו. עצם ההתייחסות למקום בעיר כמתחם היא מתכון לכישלון. רחוב עירוני, או מקבץ רחובות עירוניים הם לא קניון שהלקוחות מגיעים אליו לשם מטרה אחת ואשר נמצא בבניין אחד סגור. רחוב עירוני (מצליח) הוא מקום בו אנשים חיים, מקום בו אנשים מתגוררים, עובדים, קונים, משחקים, נפגשים עם מכרים ופוגשים זרים. כמו כן, רחוב עירוני מצליח הוא רחוב שאין לו גבולות. ניתן להגיע אליו וממנו לכל מקום אחר בקרבתו, בעיקר ברגל אך גם בכלי תחבורה.

בשנות ה-80 הגיעה לארץ מגפת הקניונים האמריקאים הנבנים מחוץ לעיר עם פתיחתו של קניון איילון ונדמה שדבר לא יכול לעצור אותה (דיזנגוף סנטר אשר נפתח בשנת 1977 הוא באמת הקניון הראשון בישראל אך הוא משתלב בצורה טובה במרקם העירוני ולכן לא אתייחס אליו כאן). בשנות ה-90 התחילו לבנות את מתחמי הקניות הפתוחים בסגנון "ביג" – כולם מוטי רכב פרטי, מנותקים ונמצאים מחוץ למרקם העירוני והיוו מכת מחץ לעסקים הקטנים בעיר. מכת המחץ שהם ספגו כה חזקה כך שגם כאשר יתברר כי תרבות הקניונים היתה טעות – יהיה קשה עד בלתי אפשרי לשקם את העסקים הקטנים שנפגעו או נסגרו בעקבות התהליך.

תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלית צ'מנסקי בן־שחר – שייעצה בתהליך הקמת רבים מהמתחמים המדוברים – מעריך שאפילו "מר ישראלי", שרגיל לבלות בקניון סגור וסטרילי, מעריך את השימור. "אנחנו אולי תופשים עצמנו כאהבלים מוחלטים, אבל גם עמך ישראל, כשהוא מגיע למרכז העיר, למקום פתוח, יותר נעים לו להסתובב", אומר בן שחר.

בן שחר: "נכון שאנשים באים לא כדי לצרוך – אבל הם מייצרים תנועה רגלית. אם נעים להם, הם יוציאו את העשרה שקלים. צריך להבין שכל מקום מתאים לסוג האוכלוסיה שתגיע אליו. במבט היסטורי היינו בעולם של הקניונים, עברנו לפאוור סנטרים, וכיום אנחנו במגמה של מעבר למתחמים פתוחים".

יש משהו מצחיק באמירה של בן שחר כי "היום אנחנו במגמה של מעבר למתחמים פתוחים". ראשית העובדה שהוא קורא לרחוב "מתחם פתוח" מראה עד כמה המילה הזו השתלטה על השיח הציבורי והמקצועי ושנית, בראי ההיסטוריה, החיים מאז ומעולם התנהלו בתחומי הרחוב העירוני והעובדה שתרבות הקניונים ארכה (בישראל) 30 שנים בלבד לא אמורה להפתיע אותנו כלל.

לא ברור מתי מתכנני הערים, מנהלי הרשויות המקומיות ומשרדי הממשלה יבינו שמקום שבו אין חיים אותנטיים הוא לא מקום שיכול להצליח, משום בחינה. שימור הוא הוצאה כלכלית גבוהה במיוחד ומתחמי השימור שצוינו בכתבה, אשר מנותקים ממרקם החיים בערים, נאלצים לגבות דמי שכירות גבוהים על מנת להחזיר את ההשקעה בשיקום המימד הפיזי וכך מגיעים ל"מתחם" עסקים לא מגוונים המכוונים לקהל יעד כמעט אחיד, דבר שהופך את כל המקום להראות כמו מוזיאון שעווה. ומי מאיתנו יחזור פעמיים לאותו מוזיאון שעווה ?

אם מקבלי ההחלטות רוצים לגרום לאזור מוזנח ונטוש להתחדש עליהם לדאוג תחילה לחיבור המקום באופן נגיש, נוח ואינטואיטיבי להולכי רגל ואז לחקור ולהבין מה המאפיינים האותנטיים של המקום אותו הם מחדשים – ואותם לחזק ולהדגיש. זוהי נוסחה פשוטה שהוכיחה את עצמה אין ספור פעמים בעבר וכך ניתן לראות גם בדוגמאות שמוצגות בכתבה. השימור של המבנים, עם כמה שהוא חשוב, יכול להתבצע בשלבים הבאים.