עד סוף המחצית השנייה של המאה ה-20, הרחוב הראשי של העיר היה גם המוקד המסחרי שלה. קומות הקרקע היו מאוכלסות תמיד בעסקים קטנים ובקומות העליונות היו דיירים ועסקים נוספים – כל אלו אפשרו לבעלי הבתים בדרך כלל לעמוד בעלויות התחזוקה של המבנים. בית הדואר, הספרייה, הבנק ומוסדות השלטות הביאו אליהם זרם שוטף של אנשים למרכז העיר. הרחוב הראשי היה לא רק המרכז הכלכלי של העיר אלא היווה גורם חשוב בחיי החברה של התושבים אשר מילאו בסוף השבוע את מוקדי הבילוי שגם הם היו באותו מקום.
עם זאת, בחמישים השנים האחרונות, מרכזי הערים ברחבי העולם השתנו באופן דרמטי. התחזקות תופעת הפרבור שינתה את הדרך בה אנו חיים, עובדים ומנצלים את שעות הפנאי שלנו. התפתחות מערכת כבישים נוחה ומהירה הביאה למצב בו ניתן לנסוע מרחק רב לעבודה או לקניות בלי לחשוב פעמיים. דרכים שפעם הובילו את האנשים למרכז ולרחוב הראשי, כעת מובילות אותם בכיוון ההפוך למרכזי קניות בשולי העיר ולקניונים. ניתן היה להבחין בתופעה חוזרת על עצמה באותו אופן, עיר אחרי עיר. העסקים הקטנים במרכז העיר נסגרו (או עברו לקניון), ערכי הנדל"ן ירדו, הקונים התמעטו ובהתאם גם המכירות צנחו. מרכזי הערים התנוונו מחוסר העניין שהפגינו כלפיהם התושבים, חזיתות חנויות רבות נאטמו, מצבם הפיזי של הבניינים התדרדר במהירות ואת הרחובות כבר לא טרחו לנקות ולצחצח כמו פעם. כי אין טעם. כל אלו רק חיזקו את תחושת הציבור כי "אין מה לחפש" במרכז העיר ואפשר למסור את המבנים ההיסטוריים לגורלם הצפוי מראש. לאט לאט הם שכחו כי המבנים ההיסטוריים של העיר מייצגים את המורשת הייחודית של הקהילה המקומית.
על אף שהאמור לעיל יכול להתאים בקלות לכל עיר בישראל, המילים הללו לא נכתבו כאן אלא בארה"ב, על ידי ארגון Main Street Project השייך לקרן השימור הלאומית (NTHP). קרן השימור, שנוסדה כבר בשנת 1949 על מנת לדאוג לשימורם של מבני המורשת התרבותית ב-50 המדינות של ארה"ב, הבינה בשנת 1980 כי הערים ברחבי ארצות הברית הופכות ליותר ויותר פרבריות עם "שכונות שינה" מפוזרות ובמקביל זונחות את מרכז העיר הוותיק – המרכז שהוא הלב של העיר – זה שאם הוא מת – העיר לא קיימת בלעדיו.
מתוקף היותה קרן לשימור היסטורי, הכלי שבאמצעו היא החליטה להילחם בתופעה היה לא אחר מאשר – שימור היסטורי. ארגון הבת שהוקם במיוחד לצורך שיקום מרכז העיר הוותיק קיבל את השם Main street – כדי לומר – הרחוב הראשי תחילה. נתחיל מהחיזוק שלו ונתקדם משם.
בפועל – הארגון מספק תמיכה ארגונית ומקצועית לפעילים קהילתיים ולערים שמבינות שצריך לחזור לשורשים ולהחזיר את מרכז העיר להיות המקום החשוב ביותר בה, כאשר הטריגר שמתחיל להניע את תהליך ההתחדשות בפרויקטים הללו הוא שימור המבנים ההיסטוריים באזור.
מאז ועד היום הושקעו ברחבי ארה"ב כמעט 50 מיליארד דולר בפרויקטי שימור מסוג זה (השקעה פרטית וציבורית). תנופת ההתחדשות הביאה לפתיחתם של כ-95 אלף עסקים חדשים ויצירתם של יותר מ-400 אלף מקומות עבודה.
באופן כללי, כל דולר שהושקע בפרויקטי השימור הביא להשקעה חוזרת של 27 דולר נוספים על ידי השוק הפרטי.
חשוב מאוד לעודד שימור מבנים היסטוריים היות והם נושאים עמם תועלות כלכליות רבות, הן לרשות המקומית והן לתושבי העיר. מחקרים רבים (1,2) בארה"ב מראים כי פרויקטי שימור יוצרים יותר מקומות עבודה מאשר התעשייה המסורתית, מעלים את ערכי הנכסים, שומרים על הסביבה (הימנעות מהריסת בניין בן שתי קומות שקולה למחזור של 1,344,000 פחיות מתכת), תומכים בעסקים הקטנים, מושכים השקעות נוספות ותיירות, מונעים פרבור, מאפשרים יצירת דיור בר-השגה וכל זאת בעלות שהיא לא יותר גבוהה מהריסת המבנה ובניית אחד חדש במקומו.
הערך המוסף שלו זוכים התושבים משימור המורשת הבנויה של סביבת מגוריהם הוא בעל משמעות רבה לעיר עצמה ונובעים ממנו ערכים כלכליים לא מבוטלים, הן לבעל הנכס והן לציבור הרחב אשר זוכה לשימור ערכי ההיסטוריה, המורשת, האדריכלות והתרבות של החברה בה הוא חי. אני מאמין כי שימור המורשת הבנויה, שהיא מעין עמוד שדרה אל-זמני של החיים שלנו, הוא הכרחי להמשך תפקודנו כחברה בעלת עבר, הווה ועתיד. אבל האם בכל מחיר ?
דו"ח שהוכן עבור סוכנות השימור המייעצת לנשיא ארה"ב (ACHP, 2011) וסוקר את הקשר בין שימור לכלכלה בארה"ב מראה כי שימור מבנים היסטוריים בארה"ב הפך לכלי חשוב בחיזוק ערים וקהילות. הוכח כי שימור הוא פתרון אפקטיבי למגוון רחב של צרכים ציבוריים כגון עסקים קטנים, דיור בר השגה, פיתוח בר קיימא, עידוד מגורים לטווח ארוך, התחדשות מרכז העיר, יצירת מקומות עבודה, עידוד אמנות ותרבות, התחדשות ערים קטנות, תיירות מורשת תרבותית, פיתוח כלכלי ועוד.
שלוש שכבות היסטוריה אורבנית: בית הבאר של משפחת נבולסי – מיועד לשימור, גן ילדים וכנסיה של פליטים מאפריקה, ומגדל משרדים מודרני. שכונת נווה שאנן, ת"א-יפו, 2015. צילום: ויטלי דובוב-דותן.
שלל ההיבטים השונים בשימור היסטורי מביאים עמם יתרונות כלכליים ברורים לצד עלויות לא מבוטלות. אך אף על פי שישנה הסכמה רחבה כי התועלות לציבור גוברות על העלויות הגבוהות של ביצוע השימור בפועל, עדיין, קשרי הגומלין בין שימור היסטורי לבין כלכלה ובמיוחד התועלות החברתיות שמגיעות בעקבותיו הם עדיין בגדר תעלומה ודורשים מחקר מעמיק. מחקרים רבים מספקים מידע כמותי רב ערך, אך השלכות חיוביות רבות של שימור היסטורי עדיין לא נמדדות. המידע שייאסף במסגרת מחקר מסוג זה חייב להיות עקבי, אמין ולהיות מופץ פומבית באופן מתמשך. כמו כן, על אף שהמחקר צריך להיות אקדמי, חשוב מאוד להציג את הממצאים שלו במונחים לא אקדמיים ופשוטים להבנה.
הגורמים המושפעים מהשימור
שימור היסטורי עוסק במוצר בעל אופי מיוחד. מצד אחד הוא מוצר פרטי אך בו בזמן הוא גם מוצר ציבורי. במונחים כלכליים הדבר אומר שהרווחים ממוצר זה נסחרים גם בשוק החופשי (הפרטי) וגם מחוצה לו (הציבורי – ארגונים ממשלתיים ועמותות). מוצרים ציבוריים קשה לכמת במונחים כספיים ולכן נדרש שימוש במתודות איכותניות על מנת להשלים את אלו הכמותיות-אקונומטריות (ACHP, 2011).
בהתאם לזאת, הגורמים המושפעים מהשימור הם הפרט (בעל הנכס לשימור) והציבור (תושבים, בעלי עסקים, אנשי מקצוע והממסד). ההשפעות על כל אחד מהם הן שונות, חיוביות או שליליות, ישירות או עקיפות וחלקן אף בלתי ניתנות לשליטה ואמידה.
בעוד שכל ההוצאות מרוכזות בגורמים הקשורים ישירות בנכס לשימור: בעל הקרקע, היזם והקבלן, כשבודקים מי הרוויח ומי הפסיד כתוצאה מפרויקט שימור, מי לקח על עצמו סיכונים ומי השקיע יותר, נראה שהתועלת מתחלקת לגורמים שניוניים ושלישוניים. בעוד שהעלות מתרכזת ביזם/קבלן בלבד.
כלומר, מעשה השימור הוא מעין ייצור סחורה, הנצרכת על ידי הרבים, אך עלותה משולמת על ידי מעטים. מכאן גם ההצדקה המוסרית למעורבות כלכלית ציבורית (סבר,2007).
סיכום של מספר מקורות וביניהם מאמרו של האדריכל עופר סבר "שימור מבנים – מהכוח אל הפועל" (2007), מאפשר לחלק את השפעות השימור היסטורי לחמישה מעגלים:
מעגל ראשון – תועלת פרטית
בעל העניין: בעל הנכס.
ההשפעה: עליה בערך הנכס, תוספת הכנסות; ההכנסות הישירות מערך שכ"ד וערך הקרקע שבאתר וכל התשלומים ששולמו באתר על דמי כניסה, רכישת מוצרי תרבות (ספרים, מפות, מזכרות) מענקים ותרומות.
מעגל שני – תועלת עסקית למעורבים בשימור
בעל העניין: הספקים ונותני השירותים המעורבים ישירות בפעולת השימור ומסייעים בהפעלה ובתחזוקה שלו.
ההשפעה: תוספת ההכנסה הנוצרת כתוצאה עקיפה של מעשה השימור כפרויקט נדל"ן לכל דבר.
מעגל שלישי – תועלת עסקית בסביבה הקרובה
בעל העניין: בעלי חנויות שליד האתר, מסעדות, בתי קפה, אומנים שמופיעים במקום, מדריכי טיולים, סוכני נסיעות, חב' הסעה, מומחים לשימור ועוד. וגם בעלי קרקע באזור הצמוד לשימור (מעגל שני).
ההשפעה: תוספת ההכנסות הלא ישירות כתוצאה מפעילות עסקית של אספקת שירותים ומוצרים למבקרים באתר, פיתוח תיירות.
מעגל רביעי – השפעה מושרית (Induced effect) – תועלת עסקית בסביבה הרחוקה
בעל העניין: הרשות המקומית, כל תושבי העיר.
ההשפעה: כאשר רמת ההכנסה עולה, בכלכלה של האזור המשומר. הכנסות עודפות מושקעות מחדש בכלכלה המקומית ומביאות להגדלת התעסוקה, היצור והשירותים המקומיים. כולל עליית ערך נדל"ן במעגל השלישי שאינו צמוד למבנה/אתר המשומר. עליית ערך הקרקע במעגל השני והשלישי. תמריץ להשקעה פרטית נוספת, מגנט לפיתוח איכותי נוסף, התפתחות עסקית במקבץ משומר. שיפור השירותים לציבור המקומי, שיפור הנגישות למקום, תעסוקה של אומנים מקומיים ותעסוקה בכלל ושיפור חברתי (שהוא בעל משמעות כלכלית רבה). במקרה של שימור מוצלח נוצר דימוי קהילתי חיובי, נוצרת לכידות שכונתית שמהווה מנוף בשיקום חברתי. כך שגם אנשים בעלי הכנסה גבוהה יותר, ירצו לגור בסביבה זו. לגבי פיתוח התיירות, מהווה המבנה לשימור מוקד משיכה לתיירים, כאשר כל העסקים בדרך מנצלים את החשיפה הגבוהה לכח קנייה גדול, והתייר מקבל ב"כרטיס אחד" חוויה של תרבות, קניות ובילוי. מבחינת הרשות – במקרה של צמיחה כלכלית כתוצאה משימור, סובסידיה או פטור ממס בהשקעה בשימור, מכוסה ע"י תוספת בתשלומי מס (ישירים/עקיפים) כתוצאה מהגדלת הפעילות העסקית.
מעגל חמישי – שימור ערכי המורשת והסביבה
בעל העניין: הציבור כולו, בעיר ובמדינה.
ההשפעה: הציבור כולו זוכה לשמירה על נכסי המקרקעין שליוו את ההיסטוריה וכל המאורעות שהתרחשו על האדמה הזו, האירועים המשמחים והמלחמות, חילופי השלטון, חילופי האופנות, אירועים ציבוריים ואישיים. לעתים, למבקר המקומי מהווה אתר שימור קרוב, חלופה לנסיעה ארוכה לאתרים רחוקים יותר ויש בכך חסכון.
סבר טוען כי במציאות של היום השימור בעייתי, מסובך ויקר, יחסית לבניה חדשה סטנדרטית. אבל בחשבון כלכלי כולל, למרות ההשקעה הנוספת, השימור יכול להיות כדאי בחישוב כולל ולטווח ארוך. הבעייתיות נגרמת לרוב מבירוקרטיה והסיבוך תלוי במקצועיות של אנשי השימור והעדר כלים ארגוניים. כדי לקדם שימור צריך לבצע ניתוח כלכלי עקרוני ובחינה ארגונית, ולראות האם נדרשת תמיכה כספית או ארגונית, שינויי חקיקה ותקנות, יצירת כלים ביצועיים, הכשרת בעלי מקצוע והסברה.
הסכנות הטמונות בשימור מבנים היסטוריים
במקרה של שוק חופשי ללא יוזמה ציבורית בכלל, ידחקו התושבים העניים מחוץ לשכונה בשלב מוקדם או מאוחר. כך שבעצם מעבירים את הבעיה החברתית ממקום אחד למקום שני, לפעמים גרוע יותר. תופעה זו נקראת ג'נטריפיקציה. עוד על התופעה בפוסטים עתידיים.
כשל שוק כלכלי
ערכי המורשת התרבותית (ההיסטוריים, אדריכליים וכדומה) אשר מקנים למבנה לשימור את הערך המוסף היחסי שלו לעומת מבנים אחרים הם בעלי ערך כלכלי. המבנה הוא מוצר הנסחר בשוק המקרקעין אך הערך הכלכלי המוסף שהוא זוכה לו עקב אותם ערכים הופך אותו למוצר מסוג אחר – מבנה לשימור. גם מבנה לשימור הוא מוצר סחיר (בעל ביקוש והיצע), ולכן ניתן להניח כי חלים עליו חוקי הכלכלה וניתן לסחור בו בשוק המקרקעין באופן חופשי ככל מוצר אחר.
עם זאת, המציאות מוכיחה לנו אחרת – מבנים לשימור בישראל לרוב עומדים מוזנחים, מתקלפים ואף נטושים. ערכי המורשת התרבותית הטמונים במבנה לשימור נשארים כתובים על דפי ההיסטוריה והתמונות הישנות ורק חדי האבחנה ואנשי המקצוע יכולים להבחין בהם ולהפיק מהם תועלת. במקרים רבים המבנים המיועדים לשימור אינם עוברים את תהליך השימור בפועל וכך אותם ערכי מורשת אינם באים לידי ביטוי באופן בו הציבור הרחב, אשר לעתים קרובות אף אינו מודע לעצם קיומם, היה יכול ליהנות מהם ולהפיק מהם תועלת אישית.
הנחת היסוד במחקרים שלי היא כי שימור מבנים היסטוריים מפיק לעיר ולתושביה תועלת רבה יותר מאשר הריסת אותם מבנים או שמירת המצב הקיים והמשך ההידרדרות הפיזית שלהם. השערת המחקר סוברת כי התועלת הכלכלית נטו משימור היא חיובית ועל כן כל עוד השימור אינו מתבצע – מתקיים מצב של כשל שוק. השערה זו נדרש להוכיח או להפריך.
אך האם המונח "כשל שוק" מתאים בכלל למקרה הנדון ? "כשל" היא מילה שלילית ושנויה במחלוקת, הרי אנשים רבים לא רואים בפיתוח (אי-שימור) כשל כלל וכלל. יתכן והתועלת לציבור גדולה יותר כאשר פיתוח המקרקעין אינו עוצר, ישנם צמיחה, שינויים ומודרניזציה ולא שומרים קפסולות זמן מהעבר בדמות מבנים בתוך המרקם העירוני העומדים כאבן שאין לה הופכין. חשוב לענות על שאלה זו לפני שבאים לכמת את התועלות משימור היסטורי.
מגדל מגורים טיפוסי בישראל. רחובות, 2015. צילום: ויטלי דובוב-דותן.
ההיבט המשפטי – הסמכות המשפטית של הרשות מול זכות הקניין של הפרט
הזכות לקניין פרטי מתנגשת בסמכות של מוסדות התכנון כנציגי הציבור ברגע בו מוסדות התכנון מכריזים כי נכס מקרקעין פרטי נושא עמו ערכים חשובים לציבור אשר לציבור יש אינטרס לשמרם. משמעות הכרזה זו היא לרוב "הקפאת המנוע" של שוק הסחר החופשי ולפתע בעליו של המבנה, שכעת מוגדר כ"מבנה לשימור", מאבד את הזכות לעשות ברכושו ככל העולה על רוחו. הרכוש הפרטי הפך מרכוש פרטי לרכוש שהוא פרטי וציבורי במקביל, ועל כן הזכות לקבוע את גורלו נתונה בידי כל בעליו על פי חוק – הפרט והציבור.
מצד אחד, יש שיערערו על חוקיות מהלך זה של הציבור (בידי נציגיו – מוסדות התכנון) היות והזכות לקניין פרטי מעוגנת ב "חוק היסוד: כבוד האדם וחירותו " ועל כן ההתערבות הציבורית במקרה זה פוגעת בחוק היסוד. מצד שני, יש הסוברים שנכס מקרקעין מטבעו הוא לא רכוש פרטי קלאסי היות והוא נמצא במרחב הציבורי, מושפע ממנו ומשפיע עליו ולכן שמירה על הערכים הטמונים במבנה המיועד לשימור היא זכות ציבורית כמו כל זכות אחרת שאדם הנמצא במרחב הציבורי זכאי לה – ביטחון, תברואה, תחבורה ציבורית וכדומה.
בניין שוק תלפיות מבפנים. גג לבני הזכוכית כוסה לאחרונה ע"י העירייה. המבנה עומד מוזנח ונטוש ברובו. נמצא בבעלות עיריית חיפה ובתהליכי מכירה ליזמים פרטיים. חיפה, 2015. צילום: ויטלי דובוב-דותן.
המצדדים בשימור טוענים כי ההתערבות הציבורית שהביאה לכך שהמבנה יועד לשימור מעלה את ערכו הכלכלי ועל כן זהו פיצוי על נטילת זכות הבעלות המלאה מבעליו הפרטיים. טיעון זה נכון בצורה חלקית בלבד היות והעלייה בערכו הכלכלי של הנכס אינה מפצה לרוב על מחיר תהליך השימור בפועל על פי דרישות אותה תכנית בדיוק.
כאן עולה השאלה – האם נדרשת התערבות ציבורית נוספת, בדמות תמיכה כלכלית ציבורית ?
An indicator Framework for linking Historic Preservation and Community Economic Development / Rhonda G. Phillips, Jay M. Steing, Arizona state University Phoenix, 2011.
ההיסטוריה של מקום והקהילה שחיה בו כפי שהיא מתבטאת במורשת הבנויה יכולה להיות נכס גדול לפיתוח הכלכלי של אותו מקום. ההיסטוריה היא המפתח לעתיד ועל ידי הבנת ההיסטוריה של המרחב הפיסי בו חיינו מתנהלים, קהילות יכולות לדעת כיצד לשמר ערכים חשובים באורח חייהם.
שימור מבנים היסטוריים הוא אמנם תהליך יקר, אך אם התהליך נעשה נכון, החברה יכולה לשמור על ערכי המורשת שלה, לעודד הגעה של תיירים, לקדם פיתוח בר קיימא ואף לתרום לאיכות הסביבה. רבים מהעוסקים בשימור לא מתייחסים להשלכות הסביבתיות שיש להריסת מבנים אך הריסה דורשת פינוי פסולת בניין רבה וכמובן השקעת משאבים נוספים לבניית הבניין החדש במקומו.
ידוע כי מורשת תרבותית מספרת את הסיפור של המקום ועוזרת ליצור בו "תחושה של מקום". הייחודיות שנוצרת בעקבות שימור המורשת התרבותית-מקומית , שלא ניתן למצוא באף מקום אחר והיא זו שגורמת לתיירים לחזור פעם אחר פעם. לעומת זאת, פיתוח אורבני מתמשך ותנופת בנייה מנתקים אנשים מסביבת מגוריהם ומחלישים את תחושת האחריות שלהם לקהילה.
אותנטיות ומורשת תרבותית הן הבסיס לפיתוח כלכלי מקומי והמונח "שפת מקום" (Vernacular) נועד להעביר את המסר שהאנשים והעסקים שיוצרים את התרבות צריכים להיות מושרשים במקום ולשלוט באותה תרבות. אסטרטגיה לפיתוח כלכלי המבוססת על שפת המקום מביאה לאיזון בין עסקים קטנים מגוונים לבין רשתות מסחריות, מפתחת ותומכת בערכים ההיסטוריים של הקהילה כך שהמקום הופך לאטרקטיבי הן לתושבים והן למשקיעים, וכמובן יוצרת ייחודיות שמצד אחד משרתת את צרכי תושבי המקום ומצד שני מושכת קונים ותיירים מבחוץ.
שימור מול פיתוח – לונדון, 2015.
אף על פי כן, עצם קיומם של מבנים היסטוריים בשכונה לא מבטיח את שגשוגה אם לתושבים וליתר בעלי העניין אין אליהם גישה. יש להשקיע מאמץ ביצירת מרחבים ציבוריים, בפרויקטי דיור בר השגה שכולל מבנים היסטוריים ופעולות רבות נוספות אשר יעזרו להנגיש את אותם ערכים שיש למקום לתושבים ולשפר את איכות חייהם.
למרבה הצער, במרבית המקרים, מקבלי ההחלטות ברשות המקומית ובממשלה אינם מודעים לערכים התרבותיים ולאיכויות שיש בשכונה והידע הזה הוא נחלתם של תושבי המקום בלבד, הקהילה. אותה קהילה שהיא חסרת כלים, משאבים וכוח על מנת להביא את שימרו הנכסים ההיסטוריים שלה לכדי מימוש. לכן אני מתכבד להביא בפניכם את ארגז הכלים שכל פעיל קהילתי צריך על מנת לדעת מה אמור לקרות כדי שיתממש שימור של המבנים ההיסטוריים בסביבת מגוריו. הכלים מתמקדים באומדן המצב הקיים, הדרכים להגנה על הקיים, הדרכים להעצים ולהפיק תועלת מהמבנים ההיסטוריים והממשק עם התושבים:
1. אומדן של המצב הקיים
א. מיפוי המרקם ההיסטורי – יש לתארך את כל המבנים במקביל לבניית ציר זמן המתחיל ביום היווסדו של המקום ועד היום. ציר הזמן/הנרטיב ייקבע על ידי תושבי המקום.
ב. סימון מבנים ואתרים המיועדים לשימור – הוכח כי ככל שיש יותר אתרים שעברו שימור כך יגיעו יותר תיירים למקום, ישהו בו יותר זמן וישאירו יותר כסף במקום.
ג. הטבות מס – יש לבדוק כמה מבנים זכאים להטבות מס במידה ויעברו שימור. כלי זה יכול להראות אם יש פוטנציאל לפעילות נדל"נית באזור או שהשימור הוא רק בגדר שאיפה אידאליסטית.
ד. השיטות להערכת שווי – בדיקת השיטות החישוב השמאיות השונות אשר נמצאות בשימוש היום והאם ניתן לעדכנן על מנת לעודד את כדאיות השימור.
ה. פרויקטי שימור בפועל – יש לבדוק כמה פרויקטים נמצאים בתהליך, בין אם דרך איסוף נתונים אודות היתרי בניה או נתונים מפרויקטי שיקום שכונות המתחוללים במקום.
ו. מיפוי העסקים הקטנים – יש למפות את סוג ומספר העסקים הקטנים המקומיים במקום. לעסקים קטנים יש יתרונות רבים וביניהם יצירת הון ארוך טווח, סטנדרטים גבוהים של העסקה ואיכות סביבה, מכפילים כלכליים גבוהים יותר ובאופן כללי הם בעלי סיכוי גבוה יותר להצליח.
ז. תחושה של מקום – מקומות בהם לא מעודדים את הייחודיות אלא בונים באותו סגנון גנרי שניתן לשייך לשאר המדינה (Nowhere Geography) מקשים על תהליך השימור של המבנים ההיסטוריים. על מנת להבין מה הערכים הייחודיים של המקום יש לעשות סקר בקרב התושבים.
2. הגנה על המצב הקיים
א. תכנית שימור – יש לבדוק האם קיימת תכנית שימור סטטוטורית או נספח שימור בתכנית המתאר והאם הם מחייבים על פי החוק.
ב. הנחיות עיצוב – האם יש הנחיות עיצוב למבנים לשימור והאם הן נאכפות.
ג. ועדת שימור עירונית – יש לבדוק האם קיימת ועדת שימור בעיר, מי עובד בה, התקציב השנתי שלב וכו'
ד. תקנות שימור – יש לבדוק האם הן קיימות והאם הרשות אוכפת אותן ולא מאשרת היתרים למי שלא עומד בתנאים – מצביע על רצינות הרשות המקומית בנוגע לשימור בתחומה.
ה. סקר שימור היסטורי – יש לבצע סקר למיפוי המבנים לשימור בתדירות של אחת ל-10 שנים לפחות.
ו. צוות שימור – אם הרשות המקומית מחויבת לשימור היסטורי היא תקים צוות שימור שיתאם בין הרשויות לשוק הפרטי.
ז. היתרי בניה – בדיקה של מספר היתרי הבניה לעומת מספר הבקשות שהוגשו יכול להצביע על מצב שוק הנדל"ן המקומי ויכולה להעלות צורך בשינוי חלק מהתקנות על מנת לעודד הגנה על המבנים.
ח. מוכנות לאסון – יש לבדוק עד כמה הרשות המקומית מוכנה לעת אסון.
3. העצמה
א. שיתוף פעולה בין הקהילה לארגונים ארציים
ב. מימוש תכניות כלל ארציות במקום
ג. ארגונים ללא כוונת רווח – מה מספר ארגונים מסוג זה שעוסקים בשימור בקרב הקהילה המקומית, ומה מידת המעורבות שלהם.
ד. שיתוף ציבור – מה מידת המעורבות של התושבים בקבלת ההחלטות בנוגע לשימור
ה. שיתופי פעולה עם המוזיאונים – שיתוף פעולה עם המוזיאונים המקומיים בנושא המורשת הבנויה יכול להעצים את חשיבות הנושא בקרב התושבים ולהעלות את המודעות שלהם.
ו. תמריצים כלכליים – האם ישנם תמריצים לביצוע השימור (מלבד הטבות מס)
4. ממשק עם התושבים
א. גישה – האם לתושבים יש גישה למבנים והאתרים ההיסטוריים במקום ? הדבר יכול להתבטא במספר רמות ולכל אחת מהן השפעה גדולה על הפיתוח הכלכלי של האזור: אפשרות לכניסה בתשלום, אפשרות לכניסה בחינם, גישה חיצונית בלבד אך ניתן לראות את המבנה או כמובן מצב בו אין גישה ואף לא רואים את המבנה.
ב. דיור בר השגה – על מנת לבדוק את הגישה של המקום לשימור יש לבדוק את מספר משקי הבית אשר גרים במבנים היסטוריים, על פי הרמה הסוציו-אקונומית שלהם. רמה גבוהה תצביע על תהליך של ג'נטריפיקציה ומצב מאוזן יראה כי למקבלי ההחלטות חשוב לשמור על השילוב בין שימור לחיזוק הקהילה הקיימת כך שיתאפשר לה להישאר במקום מגוריה עם גישה למוקדי תעסוקה, מסחר וקהילה.
ג. שימושים עסקיים – מיפוי סוג העסקים אשר ממוקמים במבנים ההיסטוריים יעזור להבין כיצד הם יתרמו לתהליכי השימור במקום.
ד. גורמי משיכה – החיבור של התושבים המקומיים למקום מגוריהם הוא זה שימשוך אנשים חדשים, השקעות ואירועים למקום.
ה. שימושים קהילתיים – האם הקהילה מנצלת את משאביה ההיסטוריים לשימושים קהילתיים, חינוך ופעולות נוער למשל ?
ו. אינטראקציה בין שימור לתרבות – האם המבנים ההיסטוריים תומכים בזהות המקומית של הקהילה ? ניתן לבדוק את השילובים בין מבנים היסטוריים לפרקטיקות מהתרבות המקומית, בין אם עפ"י מספר האירועים אופיים או כמות המשתתפים בהם.
ציטוט לסיכום:
ההיסטוריה חזקה מהכל והיא יכולה להיות הכוח המניע והקו המנחה עבור פיתוח וצמיחה עתידית.
עיריית חיפה מנסה לקדם את שיקום שוק תלפיות כבר למעלה מעשור, ללא הצלחה. קבוצת מ.ק.ס (מתכננים, קהילה, סביבה) מציעה להפיח חיים חדשים במבנה המרהיב והמתפורר שבמרכז השוק ולהפוך אותו למוזיאון העירוני החדש
לאחרונה פרסמה מתכננת הערים שירה לוי-בנימיני במגזין לחדשנות עירונית "שפת רחוב", מאמר בשם "ממלאי מקום עירוניים". המאמר (המומלץ!) מציג את האופן שבו הקצאת שימוש זמני למבנים ריקים הפכה לכלי תכנוני משמעותי בהתחדשות עירונית ברחבי העולם. מבנים נטושים הופכים למקומות יצירה ותרבות מקומיים. וכך כותבת לוי-בנימיני: "ככלי תכנוני, השימוש הזמני מאפשר לרשויות וליזמים לבחון את השימוש הנכון לאותה סביבה או קהילה. צורך זה התחדד לאחר המשבר הכלכלי העולמי שהביא למיתון ולביטול של 'מגה פרויקטים'. הכנסת שימושים זמניים באותם מקומות מאפשר לדחות את ההשקעה, שלא ברור עד כמה היא מתאימה ונכונה לאזור".
חיפה משופעת במבנים נטושים המשוועים כבר שנים, אם לא עשרות שנים, למושיע שיפיח בהם חיים חדשים ויסלק את הגורמים השליליים הסובבים אותם. מעל ל-100 מבנים נטושים פזורים ברחבי העיר, החל מבתי מגורים קטנים ועד מפעלים ישנים ומבני ציבור מפוארים העומדים מוזנחים ומתפוררים יותר ויותר במרוצת הזמן.
המבנה המרכזי בשוק תלפיות הוא אחד מאותם מבנים. המבנה העצום והמרהיב הזה, בבעלות עיריית חיפה, עומד נטוש, מתקלף וחלק מהאזורים בו חסומים לגישה מפאת סכנת נפילה של לבני זכוכית מהתקרה. בקומת המרתף של המבנה מתקיימת עדיין פעילות מסחרית של השוק, שזלגה עם השנים גם לרחובות הסמוכים, בהם מתקיים שוק שוקק חיים המשרת את התושבים יום-יום.
הוקם בשנת 1940 על ידי ועד הכרמל ובתכנונו של האדריכל משה גרסטל. "פנינת באהוהאוס בינלאומית"
מונומנט במצב עגום
שוק תלפיות נמצא בשכונת הדר בחיפה. הוא הוקם ב-1940 על ידי ועד הכרמל ובתכנונו של האדריכל משה גרסטל. המבנה נחשב לפנינת באוהאוס בינלאומית והעירייה אף הגדירה אותו כ"מונומנט" בתכנית המתאר החדשה חפ/2000 (נספח השימור). למרבה הצער, קצרה היריעה מלתאר את מצבו הפיסי העגום של הבניין ההיסטורי והשוק כולו אשר מוזנחים מאז הקמתו באופן מחפיר ומבזה.
למרות שהמבנה נבנה על ידי תושבי שכונת הדר (באמצעות ועד הדר הכרמל) ושייך כיום לעירייה, הפניה בתחילת שנת 2013 היתה לשוק הפרטי, כדי לקבל רעיונות לחידוש המבנה ובעיקר הצעות מחיר (למרות שבמסמך נכתב במפורש כי מדובר בפניה לקבלת הצעות בלבד ולא מכרז ואין לראות בבקשה התחייבות של העירייה לממש או לקבל את אחת ההצעות).
היות והיה ברור כי יהיו יזמים פרטיים שירצו להפוך את שוק תלפיות ההיסטורי לקניון, בית מלון ועוד, החליטה קבוצת מ.ק.ס (מתכננים, קהילה, סביבה) להגיש אלטרנטיבה תכנונית משלה עם הצעה לשיקום השוק במימון העירייה
היות והיה ברור כי יהיו יזמים פרטיים שירצו להפוך את שוק תלפיות ההיסטורי, אחת מאבני היסוד של ההיסטוריה המודרנית של חיפה, לקניון, בית מלון ועוד, החליטה קבוצת מ.ק.ס (מתכננים, קהילה, סביבה), שהכותב הוא אחד מחבריה, להגיש אלטרנטיבה תכנונית משלה עם הצעה לשיקום השוק במימון העירייה. קבוצת מ.ק.ס היא קבוצת יזמות חברתית הפועלת בשכונת הדר מסוף 2006 וחברים בה אדריכלים, מתכנני ערים, אנשי קהילה, מעצבי סביבה ועוד. חזון הקבוצה: התחדשות פיזית וחברתית של שכונת הדר, והפיכתה לשכונת מרכז עיר שבה ערוב של מגורים איכותיים, מסחר, תרבות ופנאי לכלל תושבי חיפה והסביבה.
העיקרון החשוב ביותר שהנחה את הקבוצה הוא שאת המבנה, שנבנה על ידי וועד הדר הכרמל כמבנה ציבור, יש לשמור כמבנה ציבור, גם אם השימוש בו ישתנה. כמו כן, המבנה הוא בעל ערכים אדריכליים והיסטוריים ראשונים במעלה, כמו כל המבנים במתחם, ולפיכך הוא מוגדר כמונומנט. קבוצת מ.ק.ס טוענת שאין לפגוע בשוק התוסס המתנהל ברחוב אלא יש להסדיר אותו ולשפר את התנאים בו לכל בעלי העניין. בנוסף לכך, נדרשת הרחבת היצע החניה ומציאת פתרון לבעיות תפעוליות של השוק ובעיות אחסנה.
מפת "משולש התרבות" בהדר, תרשים של מ.ק.ס
חידוש הוליסטי
עיקרי ההצעה כוללים מספר צעדים: חידוש הוליסטי של כל מתחם השוק בין הרחובות החלוץ, יחיאל, נפתלי אימבר וסוקולוב. באזור זה יהיה עירוב שימושים של מסחר (בעיקר בתחום המזון); הסבת מבנה שוק תלפיות למרכז תרבות ומוזיאון כחלק ממשולש התרבות בהדר; הוספת שוק מקורה בחלקה מספר 1 (החניון של היום); הוספת חניון תת קרקעי ל-180 כלי רכב.
עיקרי ההצעה כוללים חידוש הוליסטי של כל מתחם השוק בין הרחובות החלוץ, יחיאל, נפתלי אימבר וסוקולוב, הסבת מבנה שוק תלפיות למרכז תרבות ומוזיאון כחלק ממשולש התרבות בהדר, הוספת שוק מקורה והוספת חניון תת קרקעי
מתוך ההצעה: "בניין השוק ניצב במרכזו של אזור עשיר ומעניין מבחינה אורבאנית ואדריכלית, אולם קיים חוסר מתאם בין האיכויות הללו ובין המציאות היומיומית המוזנחת. היעדר כדאיות כלכלית מונע פעולות התחדשות לפי תבניות מקובלות על ידי הסקטור הפרטי, ועל כן לא יוכלו לחולל את המהפך הדרוש בסביבה כולה, מהפך מחויב המציאות עבור מבנה השוק ההיסטורי. יש חשיבות בשימוש מחדש במבנה בעל מאפיינים ארכיטקטוניים יוצאי דופן, כמבנה ציבורי, תרבותי מוביל ומושך קהל. הרעיון המוצע לחידוש מבנה השוק מבוסס על עירוב תרבות בחיי היומיום של מסחר ועסקים שיכול להקרין על התחדשות המרחב כולו ובמקביל להנגיש תרבות לציבור הרחב.
"לצורך כך מוצע שמוזיאון חיפה לאומנות יעבור למבנה השוק כאשר בתהליך המעבר הפיסי, יעבור המוזיאון שינוי תפיסתי ויהפך לחלק רלוונטי מחיי היומיום של תושבי וסוחרי אזור השוק ויהפוך למושך קהל ברמה הלאומית והבינלאומית. אזור השוק הסובב את המבנה ההיסטורי מתוכנן לעבור חידוש ושדרוג משמעותיים לצורך תפעול שוק מזון מודרני ומסודר. הפוטנציאל הגלום באזור הוא רב והטופוגרפיה במקום יכולה לייצר אפשרויות מגוונות לשדרוג השוק, פתרונות אחסון וחניה לצרכי השור והמגורים באזור. המיקום במרכז העיר והקרבה לצירי תחבורה עירוניים ובינעירוניים ראשיים, ביניהם גם ציר המטרונית, מאפשרים נגישות מצוינת לשוק ולמוזיאון המוצע".
ההצעה של קבוצת מ.ק.ס כוללת שני אפיקים למימוש הפרויקט: האחד במימון וניהול מלא של העירייה והשני במימון וניהול של יזם פרטי במסלול BOT שבו המבנה נשאר בבעלות העירייה. העלות המשוערת לכלל הפרויקט (שיקום המבנה הראשי, הקמת החניון ושיפוץ חזיתות המבנים במתחם וכו') הינה השקעה חד פעמית של 50 מיליון שקלים ובטווח הארוך הוצג כי המתחם הוא בעל מאזן הכנסות חיובי ומחזיק את עצמו ללא השקעה נוספת.
"שימוש זמני שיביא לשימוש קבוע". מ.ק.ס מאמינים בשוק תלפיות
רותי דירקטור, מי ששימשה עד לסוף 2013 כאוצרת הראשית של מוזיאון חיפה לאמנות כתבה: "בפני העיר חיפה עומדת הזדמנות חד פעמית להוביל מהלך תרבותי ממדרגה ראשונה, אשר יציב אותה בחוד החנית של חשיבה אורבנית, עכשווית ועדכנית. הסבתו של שוק תלפיות למוזיאון עשויה להיות צעד מקורי וחדשני שאינו פוזל לערים אחרות, אלא מנסח את מה שנכון ומתאים לחיפה. בתנאים הכלכליים והאקולוגיים של היום, ברור שבנייתו של מבנה חדש למוזיאון – כל מבנה חדש – הינה אקט בזבזני, ראוותני ומיותר. יתירה מכך – זהו אקט א-תרבותי. המעשה הנכון לעשותו הוא לקחת מבנה קיים ולעשות לו הסבה כך שיתאים לצרכי מוזיאון לאמנות עכשווית. המבנה החגיגי והצנוע של שוק תלפיות (שתי תכונות סותרות המתקיימות באופן מעורר השתאות במבנה) הולם מאין כמוהו תכלית זו".
רותי דירקטור, לשעבר האוצרת הראשית של מוזאון חיפה: "המעשה הנכון לעשותו הוא לקחת מבנה קיים ולעשות לו הסבה כך שיתאים לצרכי מוזיאון לאמנות עכשווית. המבנה החגיגי והצנוע של שוק תלפיות, שתי תכונות סותרות המתקיימות באופן מעורר השתאות במבנה, הולם מאין כמוהו לתכלית זו".
"להסב את שוק תלפיות למוזיאון אמנות עכשווית בהשקעה חד פעמית של 50 מיליון שקלים". ההצעה של מ.ק.ס
יוזמה שהיא מחווה
הפיכתו של שוק תלפיות למוזיאון תעמיד הן את המוזיאון והן את העיר חיפה בחזית העניין הציבורי בארץ ובעולם ובחזית השיח התרבותי – מבחינה אדריכלית, אמנותית, אקולוגית, סביבתית וחברתית. המוזיאון לאמנות רואה עצמו מחויב לייצר הקשר תרבותי-חברתי רחב ביחס לסביבה שבה הוא יושב ואין מיקום כמו שכונת הדר, בלב השוק, כדי לתת ביטוי למגמה זו. שילובו של המוזיאון בשוק תלפיות, לצד פונקציות נוספות, תרבותיות וכלכליות, יהווה מחווה הן לחיפה האדומה של פעם וליוזמה של ועד פועלי הדר, והן לחיפה הרב-תרבותית של היום.
ישנם תקדימים רבים של מוזיאונים לאמנות בעולם אשר נמצאים במבנים ששימשו בעבר פונקציות אחרון לחלוטין: לה וילט בפריז – במקור בית מטבחיים והיום מוזיאון, ה-104 בפריז – במקור חדר מתים והיום מרכז אמנויות תוסס, ד'אורסיי בפריז – במקור תחנת רכבת והיום אחד המוזיאונים החשובים באירופה, טייט מודרן בלונדון– במקור תחנת כוח, הגאראז' במוסקבה – במקור מוסך לאוטובוסים משנת 1926 ופורום קאשה בברצלונה המהווה היום מרכז לפונקציות שונות של תרבות, חינוך, קהילה וסביבה, תחת קורת גג אחת כפי שניתן לקיים בשוק תלפיות."
ישנם תקדימים רבים של מוזיאונים לאמנות אשר נמצאים במבנים ששימשו בעבר פונקציות אחרון לחלוטין: לה וילט בפריז – במקור בית מטבחיים והיום מוזיאון, ה-104 בפריז – במקור חדר מתים והיום מרכז אמנויות תוסס, ד'אורסיי בפריז – במקור תחנת רכבת והיום אחד המוזיאונים החשובים באירופה, טייט מודרן בלונדון– במקור תחנת כוח, הגאראז' במוסקבה – במקור מוסך לאוטובוסים משנת 1926
בחודש יוני 2013 הוצגה התכנית לראש העיר יונה יהב ולמהנדס העיר אריאל וטרמן אשר אהבו את הרעיון של העברת המוזיאון למבנה ההיסטורי של השוק אך הודגש מצד ראש העיר כי כסף ציבורי לא יושקע בפרויקט. עד היום לא ברור מה גורלו של שוק תלפיות ומה בתכניותיה של העירייה.
מחד גיסא ניתן להבין את ההתנגדות הנחרצת של ראש העיר להשקיע סכום לא מבוטל של 50 מיליון ₪ בהסבת מבנה השוק למוזיאון, זהו בהחלט לא צעד חסר סיכון לחלוטין ויכול להיות שזהו לא השימוש האולטימטיבי למבנה, אך מאידך גיסא העירייה משקיעה מאות מיליונים בשיקום העיר התחתית ללא ביצוע מחקר עומק, לדעתי, של הצרכים האמיתיים של המקום ומשקיעה בפרויקטים יומרניים אחרים שיחס עלות-התועלת בהם נמוך בהרבה משיקום השוק העירוני הראשי שנמצא במרכז העיר והשקעה נבונה בו יכולה לחולל מהפך בשכונה ובעיר כולה. אם המצב הנוכחי ימשיך להתקיים ולא יקרה פרויקט שיקום מקיף בשוק, נותר רק לקוות כי מקבלי ההחלטות בעיריית חיפה ימצאו לנכון לפתור לפחות את בעיות הבטיחות במבנה ולהכשיר אותו לקיום שימושים זמניים כלשהם.
בחודש יוני 2013 הוצגה התכנית לראש העיר יונה יהב ולמהנדס העיר אריאל וטרמן אשר אהבו את הרעיון של העברת המוזיאון למבנה ההיסטורי של השוק אך הודגש מצד ראש העיר כי כסף ציבורי לא יושקע בפרויקט. עד היום לא ברור מה גורלו של שוק תלפיות ומה בתכניותיה של העירייה
בחזרה למאמר "ממלאי מקום עירוניים", בו מדוווחת לוי בנימיני על מקרה בברלין בו קבוצת שוכרים של בית מלאכה ישן לייצור מדפסות הצליחו לרכוש את המבנה באמצעות קרן שוויצרית ולהשאיר במפעל לשעבר את השימושים החדשים שלו – משרדי אדריכלים ופעילות קהילתית. בעקבות המקרה והלחץ הציבורי שנוצר, מדיניות מכירת הנכסים העירוניים שונתה מעקרון "המרבה במחיר" לעקרון "הפרויקט הטוב ביותר". השימוש הזמני במקום לאחר התרוקנות השימוש המקורי, הוא זה שהביא בעצם לקביעת השימוש הקבוע שלו. "ללא השימוש הזמני, סביר שהייתה זו עוד קרקע שנמכרת ליזם להקמת פרויקט מגורים גדול בשכונה", מסכמת בשורה תחתונה שרלוונטית גם ללב ליבה של חיפה ולמבנים הנטושים בה שמחכים למושיע.
ד"ר וואנג לין, מנהלת מחלקת השימור בעיריית שנגחאי (23 מיליון תושבים) וד"ר לשימור באוניברסיטת הרווארד, ורון ואן-אורס, לשעבר נציג התכנית "ערי מורשת עולמית" של אונסק"ו לפריז במשך 10 שנים והיום מנהל מכון המחקר למורשת עולמית של אונסק"ו באסיה, התראיינו על נושא תהליכי השימור המתרחשים בשנגחאי. הראיון פורסם במסגרת מסמך Cities of Opportunity 6 של PwC בשנת 2014.
קו הרקיע של שנגחאי, סין.
כבר בתחילת הראיון, לין מחדדת את ההבדל בין שימור (Preservation) לשיקום (Conservation). שיקום לראייתה כולל בתוכו את השימור הנוקשה אשר שומר על המבנה בדיוק במצב בו הוא נבנה ללא תוספות ושינויים בעוד שבתהליך שיקום ניתן להוסיף למבנה שימושים שונים, לשפר אותו, להוסיף לו חיים חדשים ולהתאים אותו לזמננו. בסופו של דבר, אומרת ד"ר וואנג לין, העיר היא המקום שבו אנשים גרים וצריך לעשות התאמות ולהשתמש במורשת לטובתם.
ואן-אורס מאמין שהמפתח לערים גדולות הוא מגוון. "מגוון במקומות תעסוקה, בפתרונות דיור ומגוון דרכים בהן ניתן 'להוציא כסף' " הוא אומר. "זה קריטי לא רק עבור התיירים אלא גם עבור האנשים שחיים ועובדים בעיר. אחת הדרכים לאפשר מגוון אפשרויות תעסוקה, פנאי ומגורים היא שימור היסטורי. למעשה שנגחאי מציעה מגוון רחובות של פתרונות מגורים והדבר מבליט אותה ביחס לערים אחרות כגון שנזן או הונג-קונג המציעות מגדלי מגורים בלבד.
למען האמת, אנשים הגרים ועובדים באזור פודונג, מגיעים באמצעות מעבורת תוך 5 למרכז העסקי של שנגחאי. זו חוויה מדהימה לעבוד במשרד נוצץ באחד מגורדי השחקים במרכז העיר ולאחר 5 דקות נסיעה הם חוזרים למקום אחר לגמרי אשר כאילו נמצא ארץ אחרת. השימור ההיסטורי מאפשר את הגיוון הזה בין האזורים השונים בעיר."
ד"ר לין מסכימה. "מה שגורם לשנגחאי להיות כל כך מיוחדת הוא העובדה שקבענו 12 אזורי שימור במרכז העיר. כל אזור בעל אופי יחודי" .
שימור מול פיתוח, שנגחאי, סין.
מי הם בעלי העניין בתהליך השימור ואיך אתם מאזנים בין האינטרסים של הממשלה, היזמים והקהילה ?
"עד לפני 20 שנה אף אחד לא יחס חשיבות לשימור היסטורי" אומרת ד"ר לין. "לכן פשוט הכנו רשימת שימור ואישרנו אותה בממשלה". "זה לא היה מסובך בזמנו אבל היום אנחנו כבר עם 3,000 מבנים לשימור, והרשימה כל הזמן גדלה. היום עומד בפנינו תהליך מאוד רציני היות וכל אחד מבעלי העניין יכול להביע את עמדתו בנוגע לצורך לשמר איזור זה או אחר. וועדת השימור קובעת את ההחלטה הסופית אך התהליך המשפטי מאפשר לשמוע את דעת בעלי העניין היום.
עם זאת, אנו מאמינים בשיתוף הציבור. בכל פרויקט חדש אנו מציגים לתושבים את התכנית לשימור או שיקום המתחם, מפרסמים אותן באינטרנט ובעיתון ואוספים את תגובות האנשים. אם שכונה שלמה מיועדת לשימור או פינוי אנחנו מקיימים הליך הצבעה דמוקרטי בו התושבים צריכים להצביע האם הם בעד להישאר או להתפנות. אם יותר מ 85% מהתושבים או 75% מהמשפחות אז כל השכונה תפונה והמבנים ישופצו. אך התהליך יתבצע בשני שלבים: [א] שאלון כללי לגבי הפינוי [ב] יוצגו בפניהם האלטרנטיבות החדשות, תנאי המגורים המוצעים להם (או הפיצוי הכספי) ורק לאחר מכן הם יצביעו בעד/נגד הפרויקט."
"הדבר המרתק ביותר" מוסיף ואן-אורס, "הוא ששנגחאי היא עיר צעירה יחסית, בת פחות מ-200 שנה, אבל היא נמצאת בחזית החשיבה של השימור. עיר צעירה אך מאוד מתקדמת. ערים בנות 2,000 שנה עדיין לא הצליחו להבין את החשיבות שיש לשימור היסטורי עבור המשך הפיתוח של העיר".
מה הם האתגרים בפניהם ניצבת שנגחאי ?
"אני חושבת שאנחנו צריכים להקפיד יותר על עקרונות הקיימות ולא רק על הבנייה המהירה ביותר" אומרת ד"ר לין וממשיכה, "כמו כן, אנחנו צריכים לשים יותר דגש על איכות העיר, על האיזון בין סביבה לכלכלת ולתת תשומת לב רבה יותר לתושבים בעלי הכנסה נמוכה. או בקיצור: איכות, סביבה ושוויון".
האם אתם שואבים השראה גם מערים אחרות בעולם ?
"כמובן, אני מאוד מעריכה את פרויקט ה- High Line בניו-יורק. מדובר לא רק בשימור היסטורי אלא גם בדרך ליצירת שטחי ציבור חדשים ועידוד תנופת התחדשות סביבם." מספרת לין. " כמו כן, בפרויקט השיקום של חזית הים בסוז'ו (Suzhou) ראשית פתחנו את העיר לים והעברנו 6 מתוך 10 נתיבי התחבורה, שעברו לאורך כל החוף, אל מתחת לאדמה כך שנותר מעבר של 100 מ' בלבד עבור התושבים על מנת להגיע אל המים. בשלב הבא שאבנו השראה מאזור ה-SoHo בניו-יורק ושיקמנו מבנים נטושים רבים, ביניהם מבני תעשייה אשר היום פועלים בהם אמנים מתחום "התעשייה היצירתית" שאותה למדנו מלונדון, כמובן".
מה אנו צפויים לראות אם נחזור לשנגחאי בעוד 50 שנים ?
"לראייתי העיר לא זקוקה לבנייה נוספת. לדעתי חשוב שכשאחזור לכאן בעוד 50 שנים, חזית הים תשמור על המראה המקורי שלה. אני ארצה לראות יותר איכות ולכן אולי זה עומד שהפיתוח הכלכלי צריך להאט את הצמיחה הכלכלית והפיתוח. אני רוצה לראות יותר זמן לפנאי אצל תושבי העיר ובאופן כללי שקצב החיים יהיה יותר נינוח" אומרת לין.
לסיום, האם הייצור עדיין יהיה ענף חשוב בתעשייה או שבחזונך יהיו יותר חברות הנדסה ופיננסים ?
" אנחנו צריכים את הייצור, אבל גם בתחום זה חשובה מאוד האיכות. אנחנו צריכים לשנות את האיכות של הייצור. על אף שענף הייצור הוא מאוד חשוב בשנגחאי, בהחלט יכול להיות לנו ענף ייצור שונה, איכותי ונקי יותר מהיום. אם השינוי הזה יקרה נקבל יותר שטחי ציבור, יותר מוזיאונים, יותר תאטרון ואמנות כך שאיכות החיים בעיר תעלה". מסכמת ד"ר וואנג לין, מנהלת מחלקת השימור בעיריית שנגחאי.
אתמול פורסמה כתבה באתר The Marker בשם "מה הבעיה עם מתחם התחנה בתל אביב והאם שרונה הוא סיפור הצלחה?" בה חגי עמית הציג סקירה מעמיקה ומרשימה של המתחמים ההיסטוריים ברחבי הארץ אשר עברו שימור בשנים האחרונות ובדק האם המתחמים שהיו עד לאחרונה מוזנחים ועזובים הצליחו להפוך לאתרי תיירות משגשגים.
התשובה נמצאת בעצם השאלה – המילה מתחם. אין תהליך פחות אורבני, פחות מנותק ויותר יומרני מבחירת אזור בעל אופי, היסטוריה וסיפור, ואז ציור של קו כחול סביבו בגבולות גאוגרפיים תחומים ומיתוגו בשם חדש. סיפור של מקום הוא סיפור שלא ניתן לספר כיוון שהוא מורכב מהחוויות האישיות של כל האנשים שחיו ועברו במקום, של האירועים ההיסטוריים, הציבוריים והפרטיים, שהתרחשו בו ושל הזיכרונות בהם הוא מופיע. שימור של אזור כלשהו בעיר צריך להתבצע ע"י זיהוי החוזקות של המקום ותמיכה בהן. העיר יותר חזקה מכל נסיון של מנהלים לתחום ולהגדיר אותה.
"הרשויות המקומיות נזכרות באזורים נטושים שמשכו אליהם בעבר אוכלוסיות חלשות ופעילות עבריינית, מבצעות בהם מתיחת פנים – ומנסות למשוך את עמך ישראל לבוא ולהוציא את כספו במסעדות ובחנויות שנפתחות במקום."
מקום עירוני לעולם לא יהיה ניתן לתחום בקו. עצם ההתייחסות למקום בעיר כמתחם היא מתכון לכישלון. רחוב עירוני, או מקבץ רחובות עירוניים הם לא קניון שהלקוחות מגיעים אליו לשם מטרה אחת ואשר נמצא בבניין אחד סגור. רחוב עירוני (מצליח) הוא מקום בו אנשים חיים, מקום בו אנשים מתגוררים, עובדים, קונים, משחקים, נפגשים עם מכרים ופוגשים זרים. כמו כן, רחוב עירוני מצליח הוא רחוב שאין לו גבולות. ניתן להגיע אליו וממנו לכל מקום אחר בקרבתו, בעיקר ברגל אך גם בכלי תחבורה.
בשנות ה-80 הגיעה לארץ מגפת הקניונים האמריקאים הנבנים מחוץ לעיר עם פתיחתו של קניון איילון ונדמה שדבר לא יכול לעצור אותה (דיזנגוף סנטר אשר נפתח בשנת 1977 הוא באמת הקניון הראשון בישראל אך הוא משתלב בצורה טובה במרקם העירוני ולכן לא אתייחס אליו כאן). בשנות ה-90 התחילו לבנות את מתחמי הקניות הפתוחים בסגנון "ביג" – כולם מוטי רכב פרטי, מנותקים ונמצאים מחוץ למרקם העירוני והיוו מכת מחץ לעסקים הקטנים בעיר. מכת המחץ שהם ספגו כה חזקה כך שגם כאשר יתברר כי תרבות הקניונים היתה טעות – יהיה קשה עד בלתי אפשרי לשקם את העסקים הקטנים שנפגעו או נסגרו בעקבות התהליך.
תמיר בן שחר מחברת הייעוץ הכלכלית צ'מנסקי בן־שחר – שייעצה בתהליך הקמת רבים מהמתחמים המדוברים – מעריך שאפילו "מר ישראלי", שרגיל לבלות בקניון סגור וסטרילי, מעריך את השימור. "אנחנו אולי תופשים עצמנו כאהבלים מוחלטים, אבל גם עמך ישראל, כשהוא מגיע למרכז העיר, למקום פתוח, יותר נעים לו להסתובב", אומר בן שחר.
בן שחר: "נכון שאנשים באים לא כדי לצרוך – אבל הם מייצרים תנועה רגלית. אם נעים להם, הם יוציאו את העשרה שקלים. צריך להבין שכל מקום מתאים לסוג האוכלוסיה שתגיע אליו. במבט היסטורי היינו בעולם של הקניונים, עברנו לפאוור סנטרים, וכיום אנחנו במגמה של מעבר למתחמים פתוחים".
יש משהו מצחיק באמירה של בן שחר כי "היום אנחנו במגמה של מעבר למתחמים פתוחים". ראשית העובדה שהוא קורא לרחוב "מתחם פתוח" מראה עד כמה המילה הזו השתלטה על השיח הציבורי והמקצועי ושנית, בראי ההיסטוריה, החיים מאז ומעולם התנהלו בתחומי הרחוב העירוני והעובדה שתרבות הקניונים ארכה (בישראל) 30 שנים בלבד לא אמורה להפתיע אותנו כלל.
לא ברור מתי מתכנני הערים, מנהלי הרשויות המקומיות ומשרדי הממשלה יבינו שמקום שבו אין חיים אותנטיים הוא לא מקום שיכול להצליח, משום בחינה. שימור הוא הוצאה כלכלית גבוהה במיוחד ומתחמי השימור שצוינו בכתבה, אשר מנותקים ממרקם החיים בערים, נאלצים לגבות דמי שכירות גבוהים על מנת להחזיר את ההשקעה בשיקום המימד הפיזי וכך מגיעים ל"מתחם" עסקים לא מגוונים המכוונים לקהל יעד כמעט אחיד, דבר שהופך את כל המקום להראות כמו מוזיאון שעווה. ומי מאיתנו יחזור פעמיים לאותו מוזיאון שעווה ?
אם מקבלי ההחלטות רוצים לגרום לאזור מוזנח ונטוש להתחדש עליהם לדאוג תחילה לחיבור המקום באופן נגיש, נוח ואינטואיטיבי להולכי רגל ואז לחקור ולהבין מה המאפיינים האותנטיים של המקום אותו הם מחדשים – ואותם לחזק ולהדגיש. זוהי נוסחה פשוטה שהוכיחה את עצמה אין ספור פעמים בעבר וכך ניתן לראות גם בדוגמאות שמוצגות בכתבה. השימור של המבנים, עם כמה שהוא חשוב, יכול להתבצע בשלבים הבאים.
תקציר מחקר עבור תואר שני בלימודי מקרקעין MRE, הטכניון, 2013, ויטלי דובוב-דותן
שימור מוגדר כפעולה להבטחת המשך קיומם של מבנים הנושאים ערכים תרבותיים היסטוריים וארכיטקטוניים. מנקודת מבט ציבורית, נושא השימור העירוני זכה להכרה וחשיבות. עם זאת יש הטוענים כנגד השימור, בהיותו "נוסטלגיה" המעכבת פיתוח. יעוד ושימור בפועל של נכסים היסטוריים ואזורים היסטוריים הפך לכלי חשוב ופופולארי, אך במידה מסוימת שנוי במחלוקת, במאמץ לשמר שכונות במרכזי ערים ולקדם פיתוח כלכלי באזורים אורבאניים מדורדרים או במילים אחרות ליצור ג'נטריפיקציה.
המחקר עוסק בקשר בין שימור מבנים לתהליכים המאפיינים ג'נטריפיקציה ובפרט הגירה של אוכלוסייה ממעמד בינוני-גבוה במקרה של העיר הלבנה תל-אביב. העיר הלבנה תל אביב הוכרזה על ידי אונסק"ו בשנת 2003 כאתר מורשת תרבות עולמית ומאופיינת בריכוז גבוה של מבנים בסגנון הבינלאומי בארכיטקטורה. בעיר הלבנה כ- 4,000 מבנים בסגנון הבינלאומי, כ- 1,000 מהם הוכרזו לשימור.
השערות המחקר הן כי שיעור ההגירה לאזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור יהיה גבוה יותר מאשר לאזורים עם ריכוז נמוך של מבנים לשימור. כמו כן שיערנו כי לאורך השנים יתחולל שינוי חיובי ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה והוא יהיה גדול יותר באזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור מאשר באזורים עם ריכוז נמוך.
הגורמים המשפיעים על הגירה הם רבים ולא רק כמות המבנים לשימור. בין גורמי ההשפעה נמצאים סביבה ידידותית, גיוון תרבותי, בטחון אישי, איכות וסגנון חיים, צפיפות המגורים, היצע של פארקים וכדומה. בדיקת מגמות ההגירה העלתה כי באזור הצפון הישן של תל-אביב, בו אחוז המבנים לשימור הוא נמוך ביותר (3%), מגמת ההגירה לא השתנתה במהלך השנים 2002-2010. לעומת זאת, באזור המע"ר של תל-אביב שבו אחוז גבוה מאוד של מבנים לשימור (46%) מגמת ההגירה בשנים 2002-2010 הייתה חיובית ביותר, מעל כל אזור אחר. בנוסף לכך, נמצא קשר חיובי בין אחוז המבנים לשימור לבין כמות האוכלוסייה שהיגרה לכל אזור. בנוסף לכך הראנו כי קיימים גורמים נוספים בעיר הלבנה תל אביב שחלקם השפיעו לחיוב על ההגירה לאזורים הנ"ל וחלקם השפיעו לשלילה. הקשר בין אחוז המבנים לשימור לבין העלייה במעמד הסוציו-אקונומי נבדק גם כן אך התוצאות לא התקבלו מובהקות או עקביות.
לסיכום, לא ניתן לומר כי כמות המבנים לשימור באזור משפיעה על הגירה בכלל או הגירה של אוכלוסייה ממעמד גבוה יותר לאזור באופן ישיר. בניינים לשימור הם אמנם בעלי ערך חברתי לא מבוטל אך יש לבצע עבודה מעמיקה יותר באמצעות רגרסיה ליניארית שתכלול את השפעתם של מירב הגורמים האפשריים על מנת לאמוד את הקשר במדויק.
שימור - כלכלה למעשה 